Airbnb em condomínio: o que muda com a decisão do STJ para quem aluga por temporada

O STJ não proibiu o Airbnb, mas deixou o prédio decidir

Quem tem apartamento de temporada em Saquarema, Araruama ou Cabo Frio ouviu muita coisa desde maio, e boa parte estava errada. O que aconteceu foi isto: em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, que reúne as duas turmas de direito privado do tribunal, julgou o REsp 2.121.055, de uma dona de apartamento em Minas Gerais que queria anunciar no Airbnb contra a vontade do condomínio. Por maioria, ela perdeu.

O resumo publicado pelo próprio tribunal no Informativo de Jurisprudência 889 diz que o uso do imóvel em estadias curtas, quando há exploração econômica frequente ou profissional, descaracteriza a destinação residencial. Para isso ser permitido, precisa estar previsto na convenção do condomínio, com aprovação de dois terços dos condôminos.

Dois detalhes da decisão importam para quem aluga:

• A plataforma não é o problema. O STJ diz que o meio usado para divulgar o imóvel não muda a natureza do negócio. Anunciar no Airbnb, por si só, não transforma o apartamento em hotel.
• O jeito de alugar é. O tribunal cita como sinais de exploração profissional alugar cômodos para pessoas que não se conhecem, deixar o imóvel disponível com muita frequência, não ter número mínimo de diárias e oferecer serviços como limpeza diária, refeição e recepção.

O tribunal também disse que esse tipo de contrato não é a locação por temporada da Lei do Inquilinato nem a hospedagem de hotel. Chamou de “contrato atípico de curta estadia”, um negócio no meio do caminho entre os dois.

Desde 2021 o tribunal vinha dando o mesmo recado

A decisão de maio não caiu do céu. Em 2021, duas turmas do STJ já tinham julgado casos parecidos, e a Segunda Seção usou os dois como base.

Decisão	Quem julgou	O que ficou decidido
REsp 1.819.075, abril de 2021	Quarta Turma	Se a convenção prevê uso residencial, o dono não pode alugar pelo Airbnb do jeito que fazia. A convenção pode autorizar esse uso.
REsp 1.884.483, fim de 2021	Terceira Turma	Condomínio de uso só residencial pode proibir o aluguel da unidade por curto período.
REsp 2.121.055, maio de 2026	Segunda Seção	Estadia curta frequente ou profissional depende de previsão na convenção, aprovada por dois terços.
Tema 1.443, anunciado em setembro de 2026	Segunda Seção	Vai fixar a tese obrigatória. Processos sobre o tema estão suspensos no país.

No caso de 2021 da Quarta Turma, os donos ofereciam as unidades a pessoas diferentes, sem relação entre si, por curtos períodos e com serviços como lavanderia. É o retrato do aluguel profissional, e não o de quem empresta a casa da praia para uma família no feriado.

A palavra final ainda não saiu, e isso pede cautela agora

Em setembro de 2026, o STJ anunciou que vai julgar o assunto como recurso repetitivo, no Tema 1.443, com relatoria do ministro Raul Araújo. A pergunta a responder é direta: basta a convenção dizer que o prédio é residencial para impedir o aluguel curto, ou é preciso uma proibição escrita?

Enquanto isso, os processos individuais e coletivos sobre essa questão estão suspensos em todo o país. Na prática, a suspensão não libera nem proíbe nada. Ela só segura as brigas na Justiça até o STJ fixar uma tese que juízes e tribunais terão de seguir. Ainda não há data divulgada para esse julgamento.

Também está parado no Senado o projeto de atualização do Código Civil, o PL 4/2025. Ele segue em análise numa comissão temporária, que teve o prazo prorrogado até dezembro de 2026, e ainda não foi votado em nenhuma das duas casas. Até que vire lei, nada do que se discute nele vale para o seu prédio.

O que já vale é o Código Civil atual. Desde a Lei 14.405, de 2022, mudar a convenção ou a destinação do edifício ou da unidade depende de dois terços dos votos dos condôminos. Antes dessa lei, mudar a destinação exigia todos os votos.

Sua situação muda o que você precisa conferir

Nem todo imóvel de temporada da Região dos Lagos está no mesmo barco. A tabela abaixo é um ponto de partida para a conversa com o advogado, e não a resposta para o seu caso.

Seu imóvel	O que pesa	O que fazer antes de anunciar
Casa de rua, fora de condomínio	Não há convenção nem assembleia	Contrato claro com o hóspede e regras da casa por escrito
Casa em condomínio fechado	Convenção e decisões da assembleia	Ler a convenção, as atas e o regimento, e consultar advogado
Apartamento em prédio residencial	Destinação residencial e o Tema 1.443 pendente	Não anunciar estadia curta frequente sem autorização clara
Prédio que já aprovou o aluguel curto	Regras que a assembleia criou junto	Seguir cadastro na portaria, limites e horários aprovados
Prédio com destinação mista ou comercial	O texto exato da convenção	Confirmar com advogado o que a convenção permite

O Airbnb deixa a responsabilidade com você

Muita gente acha que, se o anúncio foi aceito pela plataforma, está tudo certo. Não é assim. Os Termos de Serviço do Airbnb, na parte sobre as obrigações do anfitrião, dizem que você é responsável por conhecer e cumprir as leis, regras, regulamentos e contratos com terceiros que se aplicam ao seu anúncio, e citam as regras de condomínio que podem restringir ou proibir o aluguel curto.

O Airbnb também mantém uma página sobre condomínios, com orientação para anfitriões e síndicos, e lá mesmo recomenda procurar um profissional quando a dúvida é jurídica. Ou seja: quem responde ao condomínio é você, e não a plataforma.

Quando o prédio proíbe, o anúncio muda de foco

Descobrir que o condomínio não permite a estadia curta não significa que o imóvel vai ficar parado. Significa que o anúncio precisa vender outra coisa, dentro do que a regra deixa.

Alguns caminhos que donos de imóvel costumam avaliar, sempre com o advogado:

• Temporada mais longa. A Lei do Inquilinato, no artigo 48, trata a locação para temporada como residência temporária de até noventa dias, com contrato e, no imóvel mobiliado, a lista dos móveis e do estado em que estão. É um negócio diferente da diária de fim de semana. Se ele cabe na regra do seu prédio, só o advogado responde.
• Aluguel mensal ou anual. O anúncio deixa de falar com o turista e passa a falar com quem precisa morar na cidade por um tempo, trocando a piscina e o churrasco por localização, internet e vaga de garagem.
• Pedir a votação na assembleia. Se você e outros vizinhos querem alugar, a convenção pode ser alterada com dois terços dos votos. Ajuda chegar com uma proposta de regras de convivência pronta.
• Concentrar o anúncio em outro imóvel liberado, como uma casa de rua, e deixar o apartamento para uso da família.

Anunciar com segurança é escrever as regras antes da primeira mensagem

Quando o imóvel está liberado, o que protege você é deixar tudo escrito antes de o hóspede chegar. Isso vale para a plataforma e, principalmente, para a reserva direta, que é onde você não tem intermediário para mediar conflito.

1. Coloque as regras do prédio no anúncio. Cadastro na portaria, horário de silêncio, limite de pessoas e uso da piscina e da garagem. O grupo que vem para o Réveillon precisa saber disso antes de pagar, e não na portaria.
2. Tenha uma página do imóvel com tudo à vista. Fotos reais, quantas pessoas cabem, valor total, sinal, cancelamento e regras. É o link que o hóspede manda no grupo da família.
3. Feche pelo WhatsApp com mensagem pronta. Quem chega pelo anúncio quer saber data, valor e se aceita animal. Uma resposta pronta com tudo isso evita que você esqueça a regra do prédio na correria. Vale entender como funciona o anúncio que abre o WhatsApp.
4. Anuncie para quem vem de fora. O hóspede de temporada costuma morar na capital ou no interior. O anúncio no Instagram e no Facebook mira essas cidades, com vídeo real da casa.

O calendário também ajuda: Réveillon e Carnaval se decidem com meses de antecedência, e o calendário 2027 da Região dos Lagos mostra quando ligar cada anúncio. O que a Crew Mídia faz para casas de temporada em Saquarema, com anúncio, página e WhatsApp, está na página de hospedagem e casas de temporada.

Uma última lembrança: este texto resume decisões e leis em linguagem de dono de imóvel, conferidas em outubro de 2026. Ele não substitui a leitura da sua convenção nem a conversa com um advogado, e o Tema 1.443 ainda pode mudar o quadro.